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했던게[편집자주] [편집자주] 도시가 변화하고 있습니다. 낡은 건물과 위험한 다리, 들쭉날쭉한 마을이 정비사업으로 다시 움직이기 시작했습니다. '챗집피티'는 이 변화의 한복판을 기록하고 공유합니다. 도시정비사업과 부동산의 '현재'를 쉽고 정확하게 풀어내기 위한 시도로 서울과 수도권 주요 재건축·재개발 구역들의 히스토리와 이슈, 추진 상황, 시장 반응까지 한 번에 정리해 드립니다.
[컷대]챗집피티/그래픽=윤선정
서울 강남구 대치동의 '은마아파트'. 대치 학원가와 맞닿은 '명 대출금액조회 문 학군의 심장부'이자 1979년 준공 이후 46년이 흐른 지금 서울 재건축의 상징적 기대주다. 그러나 아이러니하게도 성공의 상징이라기 보다는 지지부진의 대명사로도 불리고 있다. 1980년대 말부터 재건축 논의가 수차례 있었지만 번번이 무산됐다. 그 긴 시간 동안 은마는 강남의 노후 단지를 대표하는 존재로 남았다. 이제 서울시가 내건 '신속통합기획 시즌2' 대출금 연체 깃발 아래 다시 한 번 변신을 예고하고 있다. 과연 이번엔 진짜 가능할까.
━ '입지 깡패', '학군 성지'…은마아파트는 어떤 곳인지 분석해줘.
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폐차 서울특별시 강남구 대치동 316. 1979년 대림산업이 시공한 강남 최대 규모 단지 중 하나로 4424가구가 입주해 있다. 서울에서 입지로만 평가하면 '최상급(A++)' 등급으로 평가되고도 남는다. 강남구 대치동 중심, 은마사거리 일대 36만㎡ 부지 위에 자리한 이 단지는 강남 8학군의 핵심지로 꼽힌다. 대한민국 '맹모(孟母)'들의 경매브로커 로망으로 불리는 대한민국 최고 학군 중심지에 있기 때문.
대명초, 휘문초, 중대부초 등 인접해 있고 대청중, 단국대부속중, 휘문중과 휘문고, 단대부고, 중대부고, 은광여고 등 명문 중고등학교가 모여있다. 여기에 학원 밀집도 전국 1위를 기록하는 대치동 학원가가 걸어서 5분 거리다. 공교육·사교육 모두 최상위권 수준으 새마을금고 제2금융 로 학령기 자녀를 둔 교육 목적 실수요층의 절대적 선호 지역이다. 빚을 내서라도 매매는 물론 전·월세로라도 들어오려는 수요층이 늘 대기 중이다. 향후 재건축 후에도 강력한 실수요 기반 수요층을 확보할 수 있을 것으로 보인다.
또한 업무지구와 주거·생활 인프라가 완벽히 결합된 '강남형 완전 생활권'으로 서울 기반 직주근접 프리미엄 주거지다. 문제는 노후화와 재건축 지연으로 '현재 주거환경'은 입지 가치에 못 미친다는 점. 준공 당시에는 '현대식 고층 아파트의 상징'으로 불렸지만 세월이 흐른 지금은 외벽 균열과 배관 부식, 주차난, 노후 전력 설비 등 안전 문제가 심각한 수준이다.
은마아파트 재건축 사업 계획 개요/그래픽=윤선정
━ 은마아파트 재건축은 왜 이렇게 오래 걸리나.
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재건축 논의는 1990년대 초부터 30년 넘게 제자리걸음을 했다. 조합설립추진위원회는 2003년에 꾸려졌지만 실제 조합 설립은 20년이 지난 2023년에야 승인됐다. 2003년 시작한 안전진단은 2010년에야 조건부로 통과했다.
조합원 사이에 이견과 일반 입주민과 상가 등 이해관계가 갈렸는데 그 이유는 명확했다. '돈(사업성)'이 되지 않았기 때문이다. 현재 은마아파트에 적용된 용적률은 약 200%. 이미 일반적인 강남 노후 단지보다 높은 편이다. 준공 당시 주변과 비교해 고층 아파트로 꼽혔으니 어쩌면 당연한 상황이라고 볼 수 있다. 단순한 사업성만 문제는 아니었다. 정권이 바뀔 때마다 정비사업 규제의 강도가 달라졌다. 2015년 당시 50층 규모의 계획안을 제출했지만 서울시의 35층 높이 규제 문턱을 넘지 못했다. 층수 규제와 더불어 1·2·3종 일반주거지역이 혼합된 탓에 고층화를 통한 사업성 개선이 어려웠다. 소형 평형 위주의 구조도 부담이었다. 재건축 이후 늘어날 가구 수가 제한적이기 때문에 조합원 분담금이 크게 늘어나는 구조다.
은마아파트는 그 사이에서 수 차례 설계안을 바꾸며 세월을 보냈다. 그러다 조합이 설립된 지난 2023년 높이 규제도 완화됐고 올 초 오세훈표 정비사업인 '신속통합기획'을 신청하면서 이제야 본궤도에 오른 것이다.
━ 향후 일정은 어떻게 돼.
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은마아파트는 재건축을 거쳐 최고 49층, 총 5893가구 규모 새아파트로 탈바꿈할 예정이다. 정비사업 최초로 도입하는 '공공분양주택'으로 역세권 용적률 특례(300%→331.9%) 적용을 받는다. 이를 통해 현재 4424가구→5893가구로 늘어난다. 1469가구가 순증하는 효과다.
현재 공식적인 추진 단계는 조합설립인가 단계로 내년 사업시행인가를 목표로 추진되고 있다. 서울시에서도 신통기획을 통해 필요한 행정 정차를 최대한 단축한다는 입장인만큼 목표한 기간에 사업시행인가를 무리없이 받을 수 있을 것으로 보인다. 은마아파트의 사업이 속도를 낼 수 있는 핵심 키중 하나는 시공사 선정 절차를 생략할 수 있다는 점이다. 통상 시공사 선정은 사업시행인가 이후 진행되는데 수개월에서 몇년이 걸리기도 한다. 하지만 은마아파트는 이미 과거 추진위 시절인 2002년 7월 삼성물산·GS건설 컨소시엄을 시공사로 선정했다. 현행 도시 및 주거환경정비법상 조합 설립 이전의 시공사 계약은 법적 효력이 남아있는데다 시공사 선정을 위해 시간을 쓰기보다는 조합은 새 입찰을 생략하고 조합원 총회에서 기존 시공사를 다시 확정하는 방안을 검토 중이다.
이를 통해 2030년 착공, 2034년 준공을 목표로 한다. 공영주차장을 설치해 대치동 학원가 상습 주차난을 해소하고, 개방형 공공도서관을 비롯해 국공립어린이집·치안센터·공원·저류시설 등 교육·복지·안전이 어우러진 주거 환경이 특징이다.
은마아파트 배치도 / 사진=서울시 정비사업 정보몽땅
━ 재건축 기대감이 반영된 현재 집값 시세는 어때.
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시장 반응은 빠르다. 서울부동산정보광장에 따르면 은마아파트 전용 84㎡의 최근 호가는 40억원대로 뛰었다. 지난 7월 전용 84㎡는 5층임에도 42억원에 거래되며 최고가를 기록했다. 이후에도 지난 9월 같은 평형이 각각 40억3000만원, 41억7000만원에 팔렸다. 지난해 9월 같은 평형대가 27억원선에서 거래됐던 것과 비교하면 1년만에 시세가 2년 만에 45% 가량 껑충 뛰어 오른 것이다.
착공까지는 갈 길이 멀지만 '이번엔 진짜 될 수도 있다'는 기대감이 호가를 밀어올리고 있는 셈이다. 대치동 학군 프리미엄이 여전해 실수요자와 투자자 모두 관심이 높다는 방증이기도 하다.
사업이 본격화될 경우 일반분양가는 3.3㎡당 8000만원대로 예상된다. 이는 인근 래미안대치팰리스(입주 2013년)의 거래가를 상회하는 수준이다. 84㎡ 분양가가 27억원에 육박할 것으로 추정된다. 분양가 상한제 적용 여부가 관건이지만 강남 중심부의 희소성과 사업 지연에 따른 원가 상승을 고려하면 8000만원대 수준이 현실적이라는 게 업계의 시각이다.
━ 이제 탄탄대로? 남은 과제는 무엇일까.
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은마아파트의 행정적 지원은 용적률 완화와 공공기여를 맞바꾼 구조에 기반을 둔다. 공공주택 비율은 전체의 약 18%에 달한다. 사업 속도는 붙었지만 내부 분위기는 단일하지 않다. 일부 조합원은 공공주택 비율에 불만을 느끼고 있는 것도 사실이다. 금싸라기 땅에 공공이 1000가구 넘게 들어오는 것을 받아들이기 어렵고 층수를 올려도 실질적 이익도 크지 않을 것이라는 우려 때문이다.
또 다른 핵심 변수는 분담금 규모다. 추정치에 따르면 조합원당 평균 분담금은 최소 20억~최대 97억원에 달한다. 일부 대형 평형은 100억 원 가까운 금액을 부담해야 할 수도 있는 셈이다. 일각에서는 분담금을 감당하지 못한 조합원들이 미리 매물을 내놓을 수도 있다는 기대와 우려가 섞여 나온다. 은마아파트 재건축은 단순한 한 단지의 재건축이 아니다. 강남 부동산 시장의 상징이자 서울 재건축 제도의 바로미터로 평가받는다.이번 '신속통합기획 시즌2'가 현실화된다면, 강남권 정비사업의 새로운 모델이 될 가능성도 있다. 수십 년 묵은 숙원을 푸는 일에 '속도'만으로는 부족하다. 조합 내부 합의, 공공기여 조정, 금융여건 등 과제가 여전히 남아 있다.
서울 강남권을 대표하는 노후 대단지 아파트인 은마아파트가 최고 49층 5893세대 규모 단지로 탈바꿈한다. 서울시는 지난 1일 제9차 도시계획위원회 신속통합기획 정비사업 등 수권분과위원회에서 강남구 은마아파트 재건축 정비계획 결정 변경안을 수정 가결했다고 2일 밝혔다. 사진은 지난 9월2일 서울 강남구 은마아파트 단지 모습. /사진=뉴시스 /사진=조성우
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