10·15 대책을 통해 투기과열지구, 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 묶인 서울 25개 자치구와 경기 과천, 분당 등 12개 지역. 국토교통부.
19일 키움증권 신대현 연구원은 "정부가 부동산 하락을 원한다기보다 금리 인하와 재정 확대 국면에서 급등 리스크를 선제적으로 차단하려는 의도가 있다"며 "이미 확장 재정 신용불량자 급여 기조를 여러 차례 시사한 만큼, 세수 확보를 위해 규제지역 확대를 활용했다는 해석이 가능하다"고 했다. 그는 "규제지역 지정만으로도 양도소득세·취득세·종합부동산세가 증가하고, 증여 시 취득세 부담 역시 커진다"고 설명했다.
이번 조치로 서울 25개 자치구와 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안 학자금대출 후 국가장학금 양동안·의왕·하남·용인수지 등 경기 12곳이 투기과열지구로 편입됐다. 투기과열지구에서 다주택자의 취득세율은 2주택 8%, 3주택 이상 12%로 중과된다. 양도소득세도 2주택은 20%포인트, 3주택은 30%포인트를 가산한다. 종합부동산세의 민간임대주택 합산배제도 제외돼 세 부담이 커진다. 장기보유특별공제는 다주택자에게 전면 배제된다. 정부 퇴직금야근수당 는 이번 대책에서 보유세·거래세 등 세제 합리화 방안을 추가로 검토하겠다고 밝히며, 향후 직접적인 증세 가능성도 열어뒀다. 이상경 국토교통부 1차관은 "고가주택 보유 문제를 통제하려면 금융 규제보다 세제가 작동해야 한다"며 보유세 인상 필요성을 공개적으로 언급했다. 이와 관련해 신 연구원은 "세제 부담이 향후 매도호가나 임차인에게 전가된다면 추가적인 부동산 미국 주택가격 가격의 상승도 불가피할 수 있다"고 내다봤다. 증권가는 이번 대책이 단기적으로 거래절벽을 불러올 것으로 전망했다. 박세라 신영증권 연구원은 "10월 20일 토지거래허가구역 지정 이후 거래량 급감이 불가피하다"며 "담보인정비율(LTV) 축소로 갭투자 수요가 사실상 차단되면 매매 수요 전체가 위축될 것"이라고 분석했다. 친애저축은행 다만 단기 충격이 장기적인 가격 하락으로 이어질 가능성은 낮다는 평가가 압도적으로 우세하다. 이은상 NH투자증권 연구원은 "향후 2년간 수도권 입주 물량이 제한적인 만큼 가격 조정 폭은 크지 않을 것"이라며 "저금리 기조와 공급 부족이 맞물려 집값의 하방 경직성이 유지될 것"이라고 진단했다. 송유림 한화투자증권 연구원도 "글로벌 금리 인하 기조 속에서 유동성은 결국 규제를 이긴다"며 "일시적 냉각 이후 다시 반등할 가능성이 크다"고 말했다.
시장에선 수도권 외곽과 비수도권으로의 '풍선효과'도 점쳐진다. 키움증권은 "서울과 인접 지역의 규제가 집중되면서 외곽 지역으로 매수세가 이동할 것"이라며 "이전 대책들처럼 수요가 비규제지역으로 재편될 가능성이 높다"고 내다봤다. 건설업계에는 이번 대책이 위기와 기회가 공존하는 조치로 해석된다. 배세호 iM증권 연구원은 "서울권 재건축·재개발 사업의 속도 저하가 불가피하다"고 진단했다. 이는 건설사의 신규 수주와 착공 물량 감소로 이어져 실적에 부담을 줄 수 있다.
반면 비주택·해외사업 등으로 포트폴리오를 다변화한 대형 건설사는 방어력이 높다는 평가다. 김선미 신한투자증권 연구원은 "해외·비주택 비중이 높은 현대건설, 동부건설, 금호건설 등은 상대적으로 충격이 제한적일 것"이라고 분석했다. 키움증권은 수도권 외곽 및 비규제지역의 사업성 개선 가능성에도 주목했다. 신대현 키움증권 연구원은 "외곽 지역의 매매가 상승이 건설사 착공 증가로 이어질 수 있으며, 지연됐던 프로젝트가 재개될 가능성도 있다"고 했다. 오유교 기자 5625@asiae.co.kr
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