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김윤덕 국토교통부 장관이 7일 정부서울청사에서 부동산 주택공급 확대 방안을 발표하기 위해 입장하고 있다. 연합뉴스
서울 성동구 A아파트 전용 59㎡는 지난 주말 15억5,000만 원에 계약됐다. 한 달 새 1억 원이나 오른 것. 매도인은 계약 직전 5,000만 원이나 값을 올렸지만 매수인은 집을 영영 살 수 없을지 모른다는 조바심에 도장을 찍었다. 동네에서 20년 넘게 공인중개사로 일한 B(60)씨는 “강남3구와 용산구에 이어 성동구도 토지거래허가구역으로 지 중소기업진흥청 정될 것이란 전망에 규제 발표 전 매수하겠다는 이들이 줄을 서고 있다”고 말했다. 실제로 지난주 성동구의 아파트 가격 상승률은 0.41%(전주 대비)로 전국에서 가장 높았다. 전국(0.02%) 및 서울(0.12%) 아파트 가격 상승률과 비교하면 심상찮은 기울기다. 현장 분위기는 더 뜨겁다. B씨는 집을 보고 싶다는 문의가 많지만 한꺼번에 창업아이템 몰려가면 집주인이 호가를 올릴 수 있어 일부러 띄엄띄엄 집을 보여주는 상황이라고 전했다. 그는 “계약 후 곧바로 실거래가를 네이버에 올리면 다른 매물 가격까지 밀어 올릴 수 있어 한 달 기한을 꽉 채워 늦게 신고한다”고 밝혔다.
강준구 기자
ok스마트론 문제는 이러한 현상이 성동구에 국한되지 않는다는 데 있다. 집값 상승세는 강남3구뿐 아니라 한강벨트에 이어 점차 그 주변으로 확산되는 모습이다. 실거래가 20억 원 안팎의 강동구 고덕그라시움, 광진구 광장동 현대3단지, 마포구 염리동 마포프레스티지자이, 성동구 옥수하이츠 등 중산층이 선호하는 단지에선 신고가가 이어지고 있다. 1년 신불자대출 전과 비교하면 5억~7억 원 뛴 가격이다. 심지어 노원구 아파트 주간 상승률도 0.03%→0.05%→0.06%로 커지는 추세다. 잠잠했던 지역들도 키 맞추기를 시작했다는 분석이다. 지방은 전반적으로 여전히 침체지만 대구와 울산에선 전고점을 넘는 거래들이 나타나고 있다. 오랫동안 마이너스였던 전국 아파트 상승률도 플러스로 돌아섰다. 주택 개인파산상담 담보대출 상한을 6억 원으로 제한해 수요를 억제한 6·27 대책에 이어 수도권에 2030년까지 135만 호를 착공하겠다는 9·7 공급대책에도 시장이 안정되지 않고 있는 까닭은 무엇일까. ① 내성만 키운 6·27 대책 6·27 대책은 발표 당시 시장의 불길을 잡는 데는 일단 성공하는 듯 보였다. 6월 9,371건에 달했던 서울 아파트 거래량은 7월 3,937건으로 급감했다. 한국은행은 6·27 대책을 시행하지 않았다면 하반기 서울 아파트 값이 6% 상승했을 텐데, 대책 시행으로 1.6~2.1%포인트 낮아졌다는 평가를 내렸다. 가계대출 증가세도 꺾였다. 매월 4조 원 안팎에 달했던 KB국민 신한 하나 우리 NH농협 등 5대 은행의 전월 대비 가계대출 증가액은 이제 5,000억 원 선까지 줄었다. 그러나 대출을 받을 필요가 없는 현금 부자에겐 6·27 대책도 별 효과가 없었다. 가족 간 대여나 증여로 자금을 마련하는 우회로가 늘었다. 아무리 대출을 막아도 누구나 선호하는 새 아파트에 살고 싶은 인간의 욕망까지 막을 순 없었다. 서울과 지방의 양극화, 다주택자 규제에 따른 똘똘한 한 채 수요는 이러한 쏠림을 더 부채질했다. 거래량은 줄었지만 강남3구에서 신고가가 이어진 이유다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “양극화로 인해 전국의 모든 돈이 소멸 위기의 지방을 탈출해 서울로 몰려들고 있는 상황”이라며 “단순히 대출을 제한하는 수요 억제책으로 집값을 잡는 건 불가능하다”고 강조했다. 심지어 이젠 외국인들까지 현금으로 ‘국제 도시’ 서울의 아파트를 사 들이는 판이다. 대책 발표 3개월이 지나면서 약발이 다하며 결과적으로 시장의 내성만 키웠다는 평가가 나온다.
23일 서울 시내 아파트 전경. 부동산 중개업체 집토스에 따르면 서울 전체 거래에서 '6억 원 이하' 아파트가 차지하는 비중은 2015년 80%에서 2025년 16%로 급감했다. 뉴시스
② 알맹이 없는 9·7 대책 이런 상황에서 관심은 ‘주택공급 확대방안’으로 나온 9·7 대책에 모아졌다. 2030년까지 수도권에 135만 호를 착공하겠다는 제목은 일단 눈길을 끌었다. 그러나 이는 127만 가구를 공급하겠다는 2020년 문재인 정부의 8·4 대책과, 2022년 8월 윤석열 정부가 향후 5년간 270만 가구를 공급하겠다고 한 발표를 연상시켰다. 전임 정부 모두 당시 ‘사상 최대 공급’이라고 목소리를 높였지만 이후 실현된 건 거의 없다. 이번에도 공염불에 그칠 것이란 의심이 커졌다. 더구나 새로운 택지는 전혀 나오지 않았다. 135만 호 대부분은 수도권 외곽과 공공주택(52만 호)이 차지했다. 서울 핵심 업무지구와는 거리가 멀고, 신규 도심 민간 분양을 원하는 수요를 충족시킬 순 없었다. 사실상 9·7 대책은 정부도 뾰족한 수가 없다는 걸 자백한 것이나 마찬가지였다. 기대가 실망으로 바뀌며 관망세는 매수세로 전환됐다. 9·7 대책이 나온 후 오히려 집값 상승세가 두드러진 배경이다.
③ "토지거래허가지정 전에 사자" 사실 9·7 대책에서 가장 눈길을 끈 건 토지거래허가구역 지정권자를 국토부 장관까지 확대한 대목이다. 지금까진 시장이나 도지사가 지정했다. 허가 구역이 시·도에 걸쳐 있거나 공공개발사업인 경우에만 국토부 장관에게 권한이 있었다. 그런데 이를 국토부 장관도 마음대로 지정할 수 있도록 바꾼 것이다. 사실상 정부가 오세훈 서울시장을 건너뛰고 토지거래허가구역을 지정할 수 있는 길을 연 셈이다. 오세훈 시장은 국민의힘 소속이고, 김윤덕 국토부 장관은 더불어민주당 출신으로, 서로 정치색이 다른 것과 무관하지 않다.
23일 서울 시내의 한 부동산 중개업소 앞에 매물 정보 안내문이 붙어 있다. 뉴시스
곧바로 관심은 정부가 토지거래허가구역으로 지정할 곳이 어디냐로 옮겨갔다. 강남3구와 용산구는 이미 토지거래허가구역인 만큼 바로 옆인 마포구와 성동구가 될 것을 눈치 채는 건 어렵지 않은 일이다. 토지거래허가구역은 실거주 의무가 있어 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 불가능하다. 마포구와 성동구의 아파트에 눈독을 들여온 예비 매수자의 마음이 급해질 수밖에 없다. 먼저 움직인 건 지방 거주자다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “마포구와 성동구까지 토지거래허가구역으로 묶이면 서울에 실거주할 수 없는 지방 부자들은 사실상 상급지 아파트를 살 수 있는 마지막 기회가 사라지게 된다”며 “일부 단지 아파트가 1주일 만에 1억 원이 오른 이유”라고 설명했다. ④ 국토부와 서울시의 엇박자 대규모 부동산 공급 대책을 발표할 땐 국토부 장관과 서울시장이 긴밀하게 조율하는 게 정상이다. 서울을 빼 놓고 공급책을 논하는 건 어불성설이기 때문이다. 그런데 이번 9·7대책 발표장엔 김윤덕 장관만 나오고 오세훈 시장은 보이지 않았다.
오세훈 서울시장이 25일 서울시가 추진한 재정비촉진사업 규제철폐안 '1호' 사업장인 미아2구역을 둘러본 뒤 취재진 질문에 답하고 있다. 박시몬 기자
곧바로 오 시장은 9·7 대책을 정면으로 비판하고 나섰다. 그는 “9·7 대책의 핵심은 공공주도 공급 확대인데, 이는 속도가 느린 한계가 이미 확인됐다”며 “사람들이 원하는 핵심 지역 공급은 빼고 원하지 않는 곳만 공급한다면 결과는 뻔하다”고 직격탄을 날렸다. 이어 “결국 믿을 것은 재건축 재개발이고 특히 강남 지역 물량을 어떻게 확보할지가 관건”이라며 “물량을 신속하게 공급하는 방안을 발표하겠다”고 덧붙였다. 국토부의 9·7 공급대책과는 상관없이 서울시의 독자적 정책을 추진하겠다는 이야기다. 현장에선 오 시장의 접근 방식이 훨씬 현실적이란 평가가 우세하다. 그러나 국토부와 서울시가 힘을 합쳐도 모자랄 판에 서로 싸우기만 하면 정책 효과는 반감되고 시장 혼란은 가중될 수밖에 없다. 내년 6월 서울시장 선거까지 감안하면 갈등의 골은 깊어질 공산이 커보인다. ⑤ 공급 절벽, 지옥문 열리나 부동산R114에 따르면 내년 서울 아파트 입주 물량은 올해(4만6,767가구)보다 40% 감소한 2만8,355가구에 그칠 전망이다. 내후년엔 8,803가구로 격감한다. 일각에서 “지옥문이 열릴 수도 있다”고 경고하고 있다.
강준구 기자
이마저도 일정대로 공급되면 다행이다. 공사비가 오르고 이해 관계자 간 분쟁이 늘면서 사업 기간은 점점 늘어지고 있다. 중대재해처벌법 강화에 따른 영향도 없잖다. 사고 예방에 만전을 기해도 일단 사고가 생기면 공사는 중단될 수밖에 없다. 서울시는 신속통합기획과 모아주택으로 재개발 재건축 사업 기간을 가능한 줄여 공급에 속도를 내겠다는 계획이다. 규제 철폐와 사업성 제고 방안도 내놨다. 그러나 기대만큼 속도가 날진 의문이다. 신통기획이 시작된 2021년부터 재개발 재건축 대상지로 선정된 206곳 가운데 실제 착공은 2곳에 그쳤다. ⑥ 풍부한 유동성, 금리인하 유동성도 집값을 떠받치고 있다. 시중에 유통되고 있는 현금에 요구불예금 등 곧바로 현금화할 수 있는 단기 금융상품 등을 더한 '넓은 의미의 통화량'(M2)은 7월 기준 4,344조 원이다. 반 년 새 140조 원이나 증가했다.
강준구 기자
1년 전 3.5%였던 기준금리도 어느새 2.5%까지 내려왔다. 내달 금융통화위원회에선 기준금리가 인하될 것이란 게 일반적인 관측이다. 이 경우 유동성은 더 커지고 주택담보대출 이자 상환 부담은 줄어 매수세를 자극할 수 있다. 물론 부동산 시장과 가계부채가 부담스러운 한은이 금리 인하를 미룰 가능성이 없는 건 아니다. 그러나 한은은 물가 안정을 도모해 국민 경제의 건전한 발전에 이바지하는 게 목표인 곳이지 집값을 잡는 게 책무인 기관은 아니다. 0%대로 주저앉은 성장률을 감안하면 금리 인하를 더 이상 외면하기도 힘들다. 지난 17일 기준금리를 인하한 미국 연방준비제도는 연내 두 차례 추가 인하 가능성까지 시사했다. 정부가 확장 재정으로 돌아선 것도 유동성에 한몫하고 있다. 올해 정부 예산(총지출)은 전년 대비 2.5% 늘어난 673조 원, 내년엔 8.1% 증가한 728조 원이다. “빚을 내서라도 씨앗을 뿌려야 한다”는 씨앗론에 정부의 돈 풀기는 더 커질 수도 있다.
강준구 기자
⑦금 주식…에브리싱 랠리 유동성이 증가한다는 건 그만큼 화폐가치가 떨어진다는 뜻이다. 이미 금값과 주가는 사상 최고치를 경신하고 있다. 1년 전 42만 원 수준이던 금 한 돈 값은 65만 원도 돌파했다. 부가세와 세공비를 포함하면 80만 원에 육박한다. 코스피도 3,500선을 뚫을 기세다. 사실 우리나라뿐 아니라 전 세계에서 모든 자산 가격이 상승하는 ‘에브리싱 랠리’가 펼쳐지고 있다. 이런 상황에서 부동산 가격만 머물러 있긴 어렵다. 김제경 소장은 “물가가 오르고 화폐 가치가 떨어진 게 집값에도 반영되며 상승세가 나타나고 있는 것”이라며 “현금을 들고 있다 벼락 거지가 될 수 있다는 우려가 적잖다”고 주장했다.
강준구 기자
⑧ '부동산 정치'에 대책도 난망 시장의 불안감이 확대되는 상황에서 더 우려되는 건 해결책이 마련될 기미도 보이지 않는다는 데 있다. 김인만 소장은 “당장 신규 공급이 불가능하다면 기존 주택이라도 매물로 나올 수 있도록 해줘야 하는데 정치 논리상 어려워 보인다”고 꼬집었다. 보유세는 올리고 양도세는 낮춰야 하는데, 전자는 내년 지방선거를 앞두고 표를 의식해야 하고 후자도 ‘왜 부자들 세금을 깎아주냐’는 비판에 단행하기 힘든 구조라는 얘기다. 두 마리 토끼를 다 잡으려는 '부동산 정치'에 옴짝달싹 못하는 형국이다. 임채우 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “2주택자 취득세 8% 중과 등으로 똘똘한 한 채 선호가 심해진 만큼 세금 문제 등도 이젠 전향적으로 검토, 양극화부터 줄일 필요가 있다”며 “수요 억제로는 집값을 잡을 수 없다는 게 그동안의 '학습효과'이니, 꾸준히 공급을 늘리면서 민간의 얘기에 귀를 기울여야 한다”고 주문했다.
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